Verneverdige arker og takopplett.
Ny avhendingslov er nå iverksatt. Det er mange aktører som tilbyr forskjellige rapporter. Vår erfaring til nå, er at det er særdeles viktig at det settes av tid til, slik at selger kan få mulighet til å lukke avvik som avdekkes før et salg. Jeg mener det derfor vil være i selges interesse å kontakte takstmann for befaring i god tid før selve salgsprosessen settes i gang.
MVH Martin Bøhm- Pedersen
Verditek strekker seg lang for å oppnå fornøyde kunder, og når dagen begynner med en slik tilbakemelding, vet vi at vi gjør noe riktig.
Takk for oppfølgings samtalen vi hadde i går.
Du opptrer høflig og ordentlig samt faglig kompetent og konkuransedyktig på pris.
Disse faktorene tilsammen men ikke minst faktum at du ringer kunden for en oppfølging gjør at Verditek AS vinner frem hos meg mot de 5 andre jeg har tilbud fra.
Så jeg takker ja til Tilstandsrapport med Verdi til 7900,- inkl mva som du nevnte på telefon.
Hvordan ser kalenderen din ut for sent uke 46 eller uke 47?
Mvh John Martin
Tilstandsanalyse av byggverk utføres for å få vite mer om hvilken tilstand objektet er i, og hvilke konsekvenser denne tilstanden kan få. Analysen gir et godt grunnlag for en vedlikeholdsplan og for eventuelle kostnadsoverslag. Den sier også noe om bygningens funksjonalitet og fremtidig potensial.
Tilstandsanalysen vil også dokumentere forhold som er viktig for internkontrollen til bygningseieren og de virksomhetene som bruker bygningen.
Ofte er det slik at kjøper ønsker å klage da boligen de kjøpte ikke var slik de selv hadde forventet. Verditek har god erfaring i lage slike rapporter. Rapportene fremstår som oversiktlige og grundige. Ofte er skadebildet sammensatt og en må gå analytisk til verks for å dokumentere skadeomfang og årsak. En god og grundig rapport er en fordel for alle parter i en sak.
Oslo kommune har nå fastsatt skattetakst på næringseiendommer og seksjoner. Det er påvist urimelige forskjeller i takstgrunnlaget. Advokat Morten Christophersen hos RSM Advokatfirma skriver i en artikkel i Byggeindustrien at mange burde benytte anledningen til å klage. Klagefristen er 6 uker etter kunngjøring, det vil si 11. April 2017.
Verditek tilbyr verditakst som kan brukes som vedlegg til klage på skattetaksten. Kontakt oss på tlf 22 37 99 00 eller epost: martin@verditek.no
Det er en oppfatning av at takstmannen, vaktmester eller en annen med et instrument som kan angi mulig fuktighet vil kunne si noe om tilstanden til badet ved å føre instrumentet(kapasativ fuktmåler) over flisene. Dette er feil og jeg vil her forklare litt om hvorfor. Jeg har hentet tekst både fra NBI, norsk byggforskningsinstittutt og byggkeramikkforeninges rundskriv nr 5.
I et fliskledd våtrom i normal bruk kan man som regel registrere fukt, for eksempel i dusjhjørner, uten at det nødvendigvis er fare for skade. Vanlige håndinstrumenter registrerer ikke forskjell på våt og tørr gips bak en membran hvis det er fukt i fliser, lim og fuger. For å finne ut om det også er fukt i underlaget bak membranen, må man undersøke nærmere og gjøre målinger, dette er en rutine som blir utført dersom takstmannen er på en boligsalgsrapport etter NS 3600
Prinsippet med kapasitivt måleinstrumenter er at det har et felt med to metallplater som
fungere som en kondensatorkrets. Når dette feltet legges mot en overflate vil de påvirkes av
materialets fuktinnhold via vannets dielektrisitetskonstant. Disse påvirkningen kan da
omsettes til et viserutslag eller leses som tall på et ”display ”.
Feilkilder:
Problemet med metoden er at der er en rekke forhold som påvirker hvilke utslag man får.
Noen leverandører oppgir å måle fuktinnholdet 40 – 50 mm inn under overflaten slik at
man kan finne skjult fukt selv om overflaten synes tørr.
Noen målere hevdes kan justeres for hvilke dybde man ønsker å kontrollere fukt i.
Så lenge utstyret baseres på dielektrisitetsprinsippet har man hele tiden følgende forhold
som vil påvirke målingene:
• Måleren vil være følsom for overflatefukt i kontaktpunktet overflate/ måler og som vil
påvirke resultatene
• Flatens ruhet vil påvirke resultatet
• Måleren vil kunne måle fuktforskjeller , men ikke angi i hvilke dybde fuktigheten
registreres. Man kan ikke få oversikt over fuktmengder i ulike dybder.
• Metaller i underlaget vil oppfattes som ” fukt” og kan resultere i feiltolkninger.
Med disse begrensningene kan denne type måleutstyr aldri legges større vekt enn å være en
enkel måte å konstatere fuktforskjeller på en flate. Det er en fuktindikator som på enkelte
flatetyper kan angi om noen partier har høyere fuktinnhold enn andre.
Hva med kapasitive fuktindikatorer benyttet på fliskledte flater ?
En fliskledt flate er et typisk problemunderlag for kapasitive fuktindikatorer. Spesielt hvis man i et våtrom skal bruke utstyret for å finne steder hvor det kan være en lekkasje eller høy fuktansamling inne i konstruksjonen.
Dette henger sammen med hvordan en fliskonstruksjon i våtrom er bygget opp. I et vannpåkjent område f.eks. ved vegger eller golv i dusj vil både keramikkgodset og lim inneholde fukt. F.eks. en veggflis med vannabsorbsjon-tall rundt ca 10 % vil inneholde en fuktmengde som vil gi klart utslag på instrumentet. Slike vegger er altså ” naturlig” våte i perioder. Om der også skulle være en lekkasje gjennom membranen på et slikt sted skal man være meget dyktig og nøyaktig med måleinstrumentet for å avklare dette.
Et annet eksempel på feilkilder kan være hvis man har en armert påstøp hvor nettingen ligger i varierende høyde og ikke for langt fra overflaten . Instumentet kan gi utslag på metallet, og dermed indikere endringer i fuktnivået uten at det trenger være fukt til stede i det hele tatt.
Instrumentet vil derimot være en god indikator på flater hvor konstruksjonen består av et tynt, ikkeporøst tettebelegg og hvor man søker evt. lekkasjer på baksiden av dette.
Eksempler kan være utildekkete membraner, vinylbelegg, malte flater o.l.
Største feilkilde vil her være evt. fukt på overflaten. Men erfaring med utstyret vil slike feilkilder kunne tas med i totalvurderingen.
Oppsummering:
Fuktindikatorer som baseres på kapasitive måling har problemer med å skille mellom fukt som er akkumulert i flis / lim og evt. fukt som skyldes lekkasjer innover i konstruksjonen.
Denne type måleutstyr er enkelt i bruk og kan gjerne inngå i grovkartlegging av tilstanden i et våtrom.
Men der er for mange feilkilder til at man kan stole på de målinger som gjøres.
Ny adresse blir Kabelgata 1 0580 Oslo. Dette er en sentral plassering i byen og vi dekker dermed hele Oslo og Akershus på en effektiv måte.
Verditek ønsker Nils Fosberg velkommen. Han er sertifisert NTF takstmann og tømrermester.
Han er allerede igang med verditaksering og boligsalgsrapporter samtidig som han har tatt ansvaret som prosjektleder på 2 loftsutbyggingsprosjekter i Oslo sentrum.
Nils treffes på tlf 41 63 64 00 epost: nils@verditek.no
Nye retningslinjer for arealberegning 2014
Det er kommet nye retningslinjer, angitt som Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling. Disse ble gjort gjeldende fra 1.november 2014. De nye retningslinjene har NS 3940 2012 som utgangspunkt og ikke 2007 utgaven.
Norsk standard 3940 fra 2012 er vesentlig endret i forhold til standarden fra 2007. I forordet til standarden er det beskrevet slik: «Det er redaksjonelt og faglig foretatt vesentlige endringer» Etter min mening er de viktigste endringen for oss som takstmenn følgende: Definisjonen av BRA er endret og nå samordnet med byggeknisk forskrift. Definisjonen av hoveddel og tilleggsdel er trukket ut, men finnes i T-1459 Grad av utnytting.
BRA (bruksareal)
Definisjon NS 3940: 2012. BRA er areal innenfor omsluttende vegger. Bruksarealet omfatter nettoareal og areal av innvendige vegger og sjakter.
Merk at utgaven av 2012 sier at også innvendige sjakter skal tas med i bruksarealet.
Dette medfører en utfordring for takstmannen som er inne for å måle, det er umulig for han å vite hva som er bak veggen i et leilighetsbygg uten ved å se på korrekte byggetegninger. Her må takstmannen i mange tilfeller bruke et skjønn for å unngå urimelige utslag.
For dere om har tenkt å kjøpe en lelilighet er det viktig å være klar over forskjellen, en skal være klar over at det arealet som blir angitt som BRA og P-rom kan vise seg å være en kanal eller sjakt som opptar plass i leiligheten. Dette får større betydning på nyere bygg med store kanaler for tekniske installasjoner og balansert ventilasjon, men er også aktuellt i gamle bygårder med store piper og tykke bærevegger.
P-Rom er fortsatt bruksarealet av boligens primærdel. Altså tar P- rom og BRA utgangspunkt i det samme bruksarealet, forskjellen gis ved at vi deler opp boligen i en primærdel og en sekundærdel.
P-ROM er måleverdige rom som benyttes til kort eller langt opphold
S-ROM er måleverdige rom som benyttes til lagring, samt tekniske rom
Det er i retningslinjene listet opp en del eksempler. Der er walk-in closet klassifisert som S -rom mens et omkledningsrom er klassifisert som et P- rom. Jeg har vansker med å se forskjellen, men retningslinjene mener at et omkledningsrom må være stort nok til å kunne stelle, kle og oppholde seg i.
Definisjonen av en bruksenhet er endret
Dette har som konsekvens at når en bruksenhet skal måles tas også med arealer som ikke ligger i tilknytning til hoveddelen, det vil si areal på loft, kjeller eller i en frittstående bodbygning. Videre følger det at rettigheten til disse arealene bør dokumenteres av selger. I de tilfellene det ikke er dokumentert må det stå at arealene er oppgitt av selger, eller målt av takstmann basert på opplysning gitt av selger.
Etter min mening medfører dette at man må gjør en egen vurdering av arealene, hvor de ligger og hvilken funksjon de har. Det samlede bruksarealet gir ingen god informasjon om dette.
Eksempler
Dersom det i en stue i 2. etasje er en kanal på 2*2 m så vil dette arealet på 4 m2 regnes med i P- rom da det ligger til annet P-rom.
Den samme leilighet i 1. etasje, hvor en bare ser deler av denne kanal oppunder himling, vil stuen i gulvplanet blir 4 m2 større mens leilighetens bruksareal vil bli 4 m2 mindre. Takhøyden under kanalen er 1,85 (det er ikke noe problem å sette en sofa under en slik kanal).
Dersom en på et loft med skråtak har ett soverom som en ønsker å dele i 2, kan en fort komme i den situasjonen at det areal på loftet som tidligere var måleverdig etter ombyggingen ikke blir måleverdig i det hele tatt verken som P-rom eller som BRA. Det vil si at man øker arealenes anvendelighet og objektets verdi, men bruksarealet blir mindre.
Ing. Martin Bøhm-Pedersen
Tlf 41424300 Epost: martin@verditek.no
